KI-gestützte Analyse Ihrer Baupläne, Grundrisse und Aufteilungspläne in Minuten. Wir prüfen Wohnflächenangaben, Raumaufteilung und Konsistenz zur Teilungserklärung – kostenlos.
Jetzt kostenlos prüfenBaupläne – also Grundrisse, Schnitte, Lagepläne und beim Wohnungseigentum der Aufteilungsplan – sind weit mehr als ein hübsches Bild im Exposé. Sie sind die technische Quellurkunde einer Immobilie, sie dokumentieren die genehmigte Bauweise und sie sind der einzige verlässliche Weg, die angegebene Wohnfläche zu prüfen.
Die Wohnfläche wird in Deutschland nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet (bei älteren Verträgen auch nach DIN 277). Vollwertig zählen Räume ab 2 m Höhe, halb gewichtet werden Dachschrägen zwischen 1 m und 2 m. Balkone, Loggien und Terrassen zählen typischerweise zu 25 %, in besonderen Fällen bis 50 %. Abweichungen zwischen Plan und tatsächlicher Fläche von mehr als 10 % berechtigen oft zur Kaufpreisminderung – ein wesentlicher finanzieller Hebel.
Genauso wichtig: Stimmen Plan und Realität überein? Über die Jahre werden Wände versetzt, Räume zusammengelegt, Dachgeschosse ausgebaut – nicht immer mit behördlicher Genehmigung. Solche Schwarzbauten genießen keinen Bestandsschutz und müssen im schlimmsten Fall zurückgebaut werden. Bei Wohnungseigentum kommt hinzu: Der Aufteilungsplan ist Teil der Teilungserklärung – Abweichungen davon sind nicht nur baurechtlich, sondern auch WEG-rechtlich problematisch.
Wir extrahieren die Raumaufteilung und Flächenangaben aus den Plänen, gleichen sie gegen die im Exposé oder Kaufvertrag angegebenen Werte ab und flaggen Inkonsistenzen. Wenn Sie zusätzlich die Teilungserklärung hochladen, prüfen wir auch die Übereinstimmung zwischen Aufteilungsplan und Bauplan – ein häufig übersehener Streitpunkt bei Eigentumswohnungen.
Diese typischen Fallstricke prüft unsere KI automatisch
Berechtigt nach BGH-Rechtsprechung typischerweise zur Kaufpreisminderung. Lohnt sich der Nachrechen-Aufwand schnell.
Wände versetzt, Räume umgewidmet, Dachgeschoss ausgebaut – aber im Plan nicht eingetragen. Hinweis auf genehmigungslose Umbauten.
Pläne aus den 1970ern, die seitdem mehrfach umgebaut wurden, geben nicht den aktuellen Zustand wieder. Aktualisierten Bestandsplan anfordern.
Aufteilungsplan und tatsächlicher Bauplan stimmen nicht überein. Bei Eigentumswohnungen ein WEG-rechtliches Risiko.
Tragende Wände entfernt? Decken durchbrochen? Ohne statische Begutachtung lebensgefährlich – und behördlich relevant.
Pläne zeigen, ob Grenzabstände eingehalten sind. Verstöße können Rückbau zur Folge haben oder Streit mit Nachbarn auslösen.
Beim Wohnungs- und Hauskauf relevant sind vor allem: Grundriss (Aufteilung der Räume je Geschoss), Schnittzeichnung (Höhen, Geschossaufbau), Lageplan (Position auf dem Grundstück) und Aufteilungsplan (Teil der Teilungserklärung bei Wohnungseigentum). Behördlich verbindlich sind die Pläne, die der Bauakte und der Abgeschlossenheitsbescheinigung zugrunde liegen.
Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Vollwertig zählen Räume ab 2 m Höhe, halb (50 %) Räume zwischen 1 m und 2 m Höhe (Dachschrägen), zu 50 % auch Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen (in begründeten Fällen bis 25 %). Keller, Heizungsräume und Garagen zählen nicht. Abweichungen >10 % zwischen Plan und tatsächlicher Fläche können zur Kaufpreisminderung berechtigen.
Bestandsschutz bedeutet, dass ein einmal genehmigter Bauzustand auch dann erhalten bleibt, wenn er heutigen Vorschriften nicht mehr entspricht. Wichtig: Der Bestandsschutz endet, sobald wesentlich umgebaut wird – dann gelten die heutigen Vorschriften (Brandschutz, Statik, Energie). Genehmigungslose Umbauten genießen keinen Bestandsschutz und können behördlich rückgängig gemacht werden müssen.
Häufig nicht. Über die Jahre werden Wände versetzt, Räume zusammengelegt, Dachgeschosse ausgebaut – nicht immer mit Genehmigung. Vergleichen Sie den Bauplan vor Ort mit dem tatsächlichen Zustand. Abweichungen sind oft Hinweise auf nicht genehmigte Bautätigkeit, die Sie als Käufer perspektivisch zurückbauen müssten.
Mindestens: Grundrisse aller relevanten Geschosse, ein aktueller Lageplan, bei Eigentumswohnungen der Aufteilungsplan aus der Teilungserklärung. Optional, aber empfehlenswert: Schnittzeichnungen, eine Wohnflächenberechnung mit Verweis auf die Berechnungsmethode (WoFlV oder DIN 277), und – wenn vorhanden – die Bauakte mit allen Genehmigungen.
Grundsätzlich der Verkäufer. Nach BGH-Rechtsprechung ist eine Wohnfläche eine zugesicherte Eigenschaft – Abweichungen über 10 % stellen einen Sachmangel nach § 434 BGB dar. Der Käufer kann mindern, ggf. zurücktreten oder Schadensersatz fordern. Wichtig: Mängel im notariellen Vertrag dokumentieren, sonst wird die Beweisführung später schwer.
Laden Sie Grundrisse, Schnitte oder den Aufteilungsplan hoch – unsere KI extrahiert Flächen, Raumaufteilung und prüft die Konsistenz in Minuten. Kostenlos, ohne Anmeldung.
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