KI-gestützte Analyse Ihrer Nebenkostenabrechnung in Minuten. Wir identifizieren unzulässige Positionen, falsche Verteilungsschlüssel und Rechenfehler – kostenlos und ohne Anmeldung.
Jetzt kostenlos prüfenStudien des Deutschen Mieterbunds zeigen: Rund die Hälfte aller Nebenkostenabrechnungen ist fehlerhaft. Typische Fehler gehen zulasten der Mieter oder Käufer – unzulässige Positionen werden umgelegt, Verteilungsschlüssel falsch angewendet, oder schlicht gerechnet sich Beträge nicht auf.
Rechtliche Grundlage ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV), die abschließend 17 Kostenarten auflistet, die umlagefähig sind. Alles darüber hinaus – insbesondere Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltung, Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage – darf nicht auf Mieter umgelegt werden. Für Käufer einer Eigentumswohnung ist die Abrechnung zusätzlich ein Hinweis, wie effizient die Hausverwaltung arbeitet.
Nach § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Verpasst er die Frist, sind Nachforderungen ausgeschlossen – Guthaben müssen trotzdem ausgezahlt werden. Mieter haben ihrerseits 12 Monate Zeit, schriftliche Einwendungen zu erheben.
Unsere KI prüft jede Position gegen den Katalog der BetrKV, validiert den angewandten Verteilungsschlüssel, rechnet die Beträge nach und gleicht die Gesamtkosten gegen marktübliche Werte pro Quadratmeter ab. Das Ergebnis: eine strukturierte Liste aller Auffälligkeiten inkl. Verweis auf die jeweilige rechtliche Grundlage – als Basis für Ihre Einwendung oder das Mietgespräch.
Diese typischen Fallstricke prüft unsere KI automatisch
Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltung, Bankgebühren – diese Kosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden und sind häufig fälschlich in der Abrechnung enthalten.
Kosten nach Wohnfläche verteilt, obwohl Verbrauchserfassung möglich wäre (Wasser) oder umgekehrt. Bei Heizung und Warmwasser ist Verbrauchsabrechnung zwingend.
Hausreinigung, Gartenpflege, Hausmeisterkosten, die deutlich über marktüblich liegen. Einsicht in die Rechnungen bei Vermieter oder Verwaltung verlangen.
In der Abrechnung müssen die Gesamtkosten pro Position angegeben sein – und dann Ihr Anteil berechnet werden. Fehlt eine Zwischensumme, ist die Abrechnung formell fehlerhaft.
Kommt die Abrechnung nach der 12-Monats-Frist (§ 556 Abs. 3 BGB), sind Nachforderungen ausgeschlossen. Prüfen Sie das Datum genau.
Bei leerstehenden Wohnungen muss der Vermieter die verbrauchsabhängigen Kosten selbst tragen. Wird alles auf die übrigen Mieter umgelegt, ist das unzulässig.
Umlagefähig sind nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgezählten 17 Kostenarten – u. a. Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Hausreinigung, Heizung, Warmwasser, Versicherungen (nur Gebäudeversicherung), Hauswart. Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltung, Rücklagenbildung, Bankgebühren.
Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Vermieter die Nebenkostenabrechnung vorlegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach dieser Frist sind Nachforderungen ausgeschlossen, Guthaben muss der Vermieter aber trotzdem auszahlen. Mieter haben ab Erhalt 12 Monate Zeit, die Abrechnung zu prüfen und Einwendungen zu erheben.
Üblich sind: nach Wohnfläche (Standard, wenn nichts anderes vereinbart), nach Verbrauch (Wasser, Heizung – teils vorgeschrieben), nach Personenzahl, nach Wohneinheiten, nach Miteigentumsanteil. Der Schlüssel muss im Mietvertrag oder in der Teilungserklärung festgelegt sein. Ein willkürlicher Schlüssel ist angreifbar.
Zunächst schriftliche Einwendung innerhalb von 12 Monaten (§ 556 Abs. 3 BGB). Fordern Sie Belegeinsicht beim Vermieter. Bei Weigerung oder fortbestehenden Fehlern: Mieterverein einschalten oder Klage vor dem Amtsgericht. Typische Angriffspunkte: nicht umlagefähige Positionen, falscher Verteilungsschlüssel, Rechenfehler, fehlende Gesamtkosten-Angabe.
Formell erforderlich: Abrechnungszeitraum, Zusammenstellung der Gesamtkosten nach Kostenarten, angewandter Verteilungsschlüssel mit Begründung, Berechnung Ihres Anteils, Abzug Ihrer geleisteten Vorauszahlungen, resultierende Nachzahlung oder Guthaben. Fehlt einer dieser Punkte, ist die Abrechnung formell fehlerhaft und nachbesserungspflichtig.
Ja – in doppelter Hinsicht. Als Vermieter müssen Sie eine korrekte Nebenkostenabrechnung gegenüber Ihrem Mieter erstellen; gleichzeitig erhalten Sie selbst eine Hausgeldabrechnung der WEG, aus der Sie die umlagefähigen Kosten extrahieren müssen. Fehler der WEG-Verwaltung übertragen sich so in Ihre Mieter-Abrechnung.
Laden Sie die Abrechnung hoch – unsere KI prüft Positionen, Verteilungsschlüssel und Rechenwege gegen BetrKV in Minuten. Kostenlos, ohne Anmeldung.
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