KI-Analyse Ihres notariellen Kaufvertrags in Minuten. Wir identifizieren riskante Klauseln, versteckte Kostenübernahmen und Benachteiligungen – vor dem Notartermin, kostenlos.
Jetzt kostenlos prüfenDer notarielle Kaufvertrag ist das wichtigste Dokument Ihres gesamten Immobilienkaufs – und gleichzeitig das, wo die meisten Käufer die größten Fehler machen. Nach § 311b BGB bedarf jeder Grundstückskaufvertrag der notariellen Beurkundung; ab dem Moment der Unterschrift sind Sie gebunden, ein einseitiger Rücktritt ist praktisch ausgeschlossen.
Das Gesetz räumt Ihnen nach § 17 Abs. 2a BeurkG eine zweiwöchige Prüfungsfrist zwischen Erhalt des Vertragsentwurfs und Beurkundung ein. Diese Frist ist kein formaler Akt, sondern Ihre einzige Chance, den Vertrag im Detail zu prüfen, Klauseln zu hinterfragen und Änderungen zu verhandeln.
Typische kritische Stellen: Gewährleistungsausschluss ("gekauft wie besichtigt" – schließt Haftung für sichtbare Mängel aus), Übernahmeklauseln (noch nicht abgerechnete Erschließungsbeiträge, Anliegerkosten, Sonderumlagen), Fälligkeitsregelungen (wann zahlen Sie – vor oder nach Eigentumsübergang?), Belastungsvollmachten (darf der Verkäufer noch Grundschulden eintragen?).
Unsere KI liest den Kaufvertrag vollständig, gleicht ihn gegen Standardverträge ab und markiert Abweichungen zu Ungunsten des Käufers. Zusätzlich prüft sie die Konsistenz zu Grundbuch, Teilungserklärung und Exposé – wenn Sie uns diese Dokumente mit hochladen. Das Ergebnis: eine priorisierte Liste aller Punkte, die Sie mit dem Notar oder einem Anwalt besprechen sollten, bevor Sie unterschreiben.
Diese typischen Fallstricke prüft unsere KI automatisch
"Gekauft wie besichtigt" ohne Ausnahmen für arglistig verschwiegene Mängel. Nach § 444 BGB bleibt Arglisthaftung zwar bestehen – der Beweis ist aber schwer.
Nicht abgerechnete Erschließungsbeiträge, Anliegerkosten, Sonderumlagen der WEG – Sie übernehmen potenziell fünfstellige Beträge.
Sie zahlen den Kaufpreis, bevor Sie Eigentümer werden oder bevor lastenfreie Umschreibung gesichert ist. Hohes Insolvenzrisiko.
Der Verkäufer behält das Recht, bis zum Eigentumsübergang noch Grundschulden einzutragen. Gefährlich bei schlechter Bonität des Verkäufers.
Gesetzliche Gewährleistungsfrist ist 2 Jahre bei gebrauchten Immobilien (§ 438 BGB). Deutlich kürzere Fristen im Vertrag sind angreifbar, aber Ausgangspunkt für Streit.
Kein Verweis auf Teilungserklärung, aktuelle Protokolle, Wirtschaftsplan oder letzte Jahresabrechnung. Das erschwert später Ansprüche wegen arglistiger Täuschung.
Nach der notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag bindend (§ 311b BGB). Ab diesem Moment gibt es keinen einseitigen Rücktritt mehr. Vorab haben Sie zwei Wochen Zeit (§ 17 Abs. 2a BeurkG), den Entwurf zu prüfen – genau diese Zeit sollten Sie nutzen, um kritische Klauseln zu identifizieren und ggf. nachzuverhandeln.
Kritisch sind insbesondere: Gewährleistungsausschluss ohne Ausnahme für arglistig verschwiegene Mängel, Regelungen zu Erschließungskosten und künftigen Anliegerbeiträgen, Übernahme laufender Verbindlichkeiten der WEG, Fristen für Mängelrügen, Regelungen zur Instandhaltungsrücklage, Klauseln zu Lasten und Grundschulden.
Mit dieser Formulierung schließen Verkäufer ihre Gewährleistung für offene Mängel aus. Gesetzlich bleibt die Haftung für arglistig verschwiegene Mängel bestehen (§ 444 BGB), aber sichtbare Mängel wie feuchte Stellen, Risse oder defekte Geräte können später nicht mehr reklamiert werden.
Kalkulieren Sie ca. 9–12% des Kaufpreises für Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2%), Maklerprovision (seit 2020 meist hälftig geteilt, je nach Bundesland 3,57% bis 7,14% inkl. USt.), ggf. Gutachter und Finanzierungsnebenkosten.
Ja, solange der Vertrag noch nicht beurkundet ist. Der Notar formuliert Änderungen neutral und versendet einen neuen Entwurf. Je früher und konkreter Sie Änderungen anmelden, desto größer die Chance auf Akzeptanz. Typische Verhandlungspunkte: Mängelhaftung, Fristen, Übernahme beweglicher Gegenstände, Gewährleistung.
Nein. Unsere KI identifiziert Risiken und Auffälligkeiten und liefert Ihnen eine strukturierte Basis für das Notargespräch. Bei erheblichen Summen und komplexen Verträgen empfehlen wir ausdrücklich, zusätzlich einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
Laden Sie den notariellen Entwurf hoch – unsere KI analysiert Klauseln, Fälligkeiten und Risiken in Minuten. Kostenlos, anonym, vor dem Notartermin.
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